先把答案放在前面：父母把房子无偿赠与子女，双方都不用缴纳个人所得税，依据是财政部 税务总局公告2019年第74号《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》，以及它援引的财税〔2009〕78号第一条免征情形。但“免个税”这条路上省下的只有个税这一项：契税照交，多数地区按3%征收；更要紧的是，受赠的房子将来再卖出去，计税原值仍然是父母当年实际买下的成本价，按国税发〔2009〕121号，差额部分要按20%计征财产转让所得。当期看着省钱的两条路，放进“将来会卖”这个前提下对比，结论常常反过来。
房产从父母名下转到子女名下，常见三种方式：无偿赠与、按买卖过户、继承（父母去世后）。三种方式在当期税费和将来处置成本上的分布完全不同，而多数人只算了第一笔。
赠与的压力点在后面。父母2010年花80万买的房子，如今评估价300万，赠与过户时按房屋现值核算的税基是300万，不是80万；等子女若干年后卖房，个税又退回80万这个原始成本来计算差额。中间的220万，就是将来那笔税的来源。这笔账如果不提前算，很容易出现“过户时以为省了钱，卖房时才发现多交几万甚至几十万”的情况。
买卖的压力点在前面。按市场价签订买卖合同，父母侧可能涉及增值税、个人所得税，子女侧要按成交价缴契税；好处是子女取得的房屋“原值”被抬高到成交价，日后再转让时，可以减除的成本也高，差额小、税也小。
一句话概括两者的取舍：赠与是“当期省钱、将来贵”，买卖是“当期花钱、将来省”。到底选哪条，关键看一个变量——子女会不会在可预见的几年内把房子再卖掉。
继承是另一种情形。父母去世后由法定继承人依法取得房屋产权，属于免征个人所得税的情形，契税也按法定继承免征，当期成本最低。但它只能发生在父母身后，不在“提前安排”的可选范围里。相关免征情形的边界，可以参考拆迁补偿与补偿款相关个税口径里对“政策性免征”的梳理方式，思路是一样的：先看有没有明文免征，再算实际税负。
这是本文最核心的一条结论，依据分两层。
财政部 税务总局公告2019年第74号第二条明确了房屋无偿赠与的个税处理原则：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。紧接着，该条又把不征税的情形单独列出，并援引了财税〔2009〕78号第一条的界定。
按这套口径，下列三类情形对当事双方不征收个人所得税：
第一条清单里的关系是封闭列举，不是“看着像亲属就行”。兄弟姐妹在列，堂表兄弟、叔伯姑舅姨、儿媳女婿、非婚同居伴侣都不在列。办理时不动产登记和税务窗口通常要求证明关系，户口簿、出生医学证明、独生子女证、原户籍档案、公证书都可以用得上，具体认哪些材料，按当地要求准备。
“对当事双方不征”这句话要读准。它包含两层含义：赠与一方不会被当作转让房产取得所得而课税，受赠一方也不按偶然所得课税。很多网络说法只提到“受赠方免税”，把赠与方那一侧漏掉了，理解上会有偏差。
把房子无偿赠与朋友、同事、非直系亲属，不落在上面那三类免征情形里，按财政部 税务总局公告2019年第74号第二条处理：受赠人取得的受赠收入按“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税，适用20%的比例税率。
这里的坑在“不得扣除任何费用”。偶然所得没有“减除20%费用”的说法，也不像财产租赁那样允许扣税费与修缮费，计税依据直接按房屋的市场评估价或者参照市场价格确定。房屋价值越高，税越重，而且是受赠人自己承担。
除个税之外，这类赠与在流转环节也不再享受亲属赠与的照顾。增值税方面，家庭财产分割类免征的适用范围明确限定为配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及承担直接抚养或赡养义务的人，非亲属赠与一般不在此列；土地增值税也对“赠与”做了范围界定，直系亲属或承担直接赡养义务人是其中的明确情形。非直系赠与是否征收、按什么价格核定，各地执行上有细节差别，务必先向当地税务机关确认，再签合同。
这是赠与路径上最实在的一笔支出，也是被误解最多的一条。很多人把“直系亲属赠与不征个税”直接推演成“直系亲属赠与免税”，结果到窗口才发现契税照样要交。
《中华人民共和国契税法》规定的法定税率为3%至5%，具体适用税率由省、自治区、直辖市在幅度内提出、报批后确定。目前多数地区对个人承受房屋权属适用3%。赠与不属于契税法列明的免征情形——免税清单里对应的是“法定继承人通过继承承受土地、房屋权属”，指向的是继承，不是生前赠与。
计税依据也要注意。房屋赠与属于无偿转移权属，没有成交价格可循，税务机关会参照市场价格核定计税价格。也就是说，契税的计税基础通常按房屋现值（评估价），不是当年父母买进来的发票金额。一套现值300万、按3%核定征收的房子，契税约9万元，这笔钱是赠与过户时必须先缴的。
把契税这条线单独列出来，是因为它决定了赠与当期成本的下限：无论子女将来卖不卖房，这9万元都收不回来。
增值税方面，现行营改增政策把“家庭财产分割”列入了免征范围，具体包括无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，以及因房屋产权所有人死亡由法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。直系亲属之间的无偿赠与落在这一条里，一般不征收增值税。
土地增值税方面，现行口径对“赠与”做了范围界定，直系亲属或者承担直接赡养义务人之间的赠与在列。同时个人销售住房本身另有暂免征收的规定，两条叠加后，普通住宅的亲属赠与基本不涉及土地增值税。
需要提醒的是，这两个税种的免征都建立在“真实无偿赠与”的基础上。如果形式上签赠与合同、实质上是买卖付款，被认定为隐瞒交易性质，税费会被重新核定，还可能影响纳税信用。至于城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加这类附加税费，随主税免征而免征，主税要征则一并产生。
这是整篇最该记住的一段。个人转让受赠房屋，计税规则和普通二手房不完全一样。按国税发〔2009〕121号的口径，转让受赠房屋时，以转让收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本，以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为应纳税所得额，按“财产转让所得”项目适用20%的税率计算缴纳个人所得税。
拆开看三个要素：
关键差异在“原值”上。普通二手房交易里，如果纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证，部分地区允许按转让收入的一定比例（常见为1%）核定征收个人所得税。而受赠房屋的原值是清楚的——父母当年的购房发票、契税完税凭证、合同都在，原始成本可以查证，因此不能适用“查不到原值”那条核定通道，只能按差额20%计算。这一条经常被忽略，直到申报时才发现。
另有一个例外值得记住：个人转让自用达五年以上、并且是家庭唯一生活用房的所得，暂免征收个人所得税。受赠房屋能不能套用这条，取决于“购房时间”从父母取得时算起还是从受赠登记时算起。实务中各地对受赠房屋取得时间的认定并不完全统一，有的延续原捐赠人的购房日期，有的从受赠登记日起算；涉及增值税“满两年”免征和个人所得税“满五唯一”免征时，这个起点直接决定结果。动手之前先向当地税务部门问清本地口径，比事后更正省事。20%这个比例税率和综合所得的累进税率是两套体系，容易混淆，可以对照2026年个税税率表与速算扣除数一起看。
下面两组数字都用同一套假设，便于横向比较。为突出结构差异，暂不考虑中介费、评估费、公证费和登记费，也不考虑“满五唯一”免征等个案优惠——真实测算时这些都要单独代入。
先看过户当期。
| 对比项 | 赠与过户 | 买卖过户 |
|---|---|---|
| 个人所得税 | 0（直系亲属免征） | 父母侧：满五唯一免征；否则差额或核定 |
| 契税（子女侧） | 300万×3%＝9万元 | 首套90㎡以上1.5%＝4.5万元；多套3%＝9万元 |
| 增值税 | 不征 | 住房满两年免征（部分城市非普通住房另有口径） |
| 土增税 | 一般不征 | 个人销售住房暂免 |
| 当期合计 | 约9万元 | 约4.5万元（子女首套） |
当期是买卖略低，差别在契税税率上，赠与按3%，首套购房按1.5%。这一局的差距只有4.5万元，不算悬殊。
再看子女将来以400万卖出的情形。
| 对比项 | 赠与路径再出售 | 买卖路径再出售 |
|---|---|---|
| 转让收入 | 400万元 | 400万元 |
| 可减除成本 | 原捐赠人购置成本80万元＋赠与环节契税9万元 | 子女购入成本300万元＋购入契税4.5万元 |
| 应纳税所得额 | 约311万元 | 约95.5万元 |
| 个税（20%） | 约62.2万元 | 约19.1万元 |
把两期合并：赠与路径当期9万加将来62.2万，约71.2万元；买卖路径当期4.5万加将来19.1万，约23.6万元。差额接近47.6万元，全部来自“原值按80万还是按300万”这一个分岔。只要子女会卖，买卖过户明显更省。
这个例子里父母的原始成本已经很高，赠与的“原值劣势”被压缩，但对短期出售仍然存在。
| 对比项 | 赠与路径 | 买卖路径 |
|---|---|---|
| 当期契税 | 260万×3%＝7.8万元 | 260万×1.5%＝3.9万元 |
| 当期个税（父母侧） | 0 | 差额20%：(260−200)×20%＝12万元；核定1%＝2.6万元 |
| 两年后以300万卖出，个税 | (300−200−7.8)×20%＝18.44万元 | (300−260−3.9)×20%＝7.22万元 |
| 合计 | 约26.24万元 | 约23.12万元（父母按差额20%）或约13.72万元（父母按核定1%） |
结论比算例一温和，但方向一致：短期出售时买卖路径不差，甚至在父母能适用核定征收时优势明显。反过来，如果子女确定长期自住、十年内不打算转让，赠与路径当期少掏4万多的契税差额就是实打实的节省，此时赠与更合适。
判断标准可以简化成一句话：房子会不会在“可预见期内”再上市。会，走买卖；不会，走赠与。至于具体数字，按当地契税税率、父母房子是否满五唯一、子女名下已有几套房分别代入，算出来的差距可能比上面的例子更大或更小。
直系亲属赠与过户，绝大多数城市走的是“先税务、后登记”的顺序，大致四步：
常见材料清单（各地略有增减，以当地公布为准）：双方身份证件、户口簿或能证明亲属关系的材料（出生医学证明、独生子女证、原户籍档案、公证书等）、赠与合同、原不动产权证书、原购房发票与契税完税凭证（影响将来原值认定，务必留好）、婚姻状况证明、税务要求的申报表与评估资料。
顺带提一句，房子过户到子女名下后如果对外出租，租金收入要按财产租赁所得单独计税，个人出租住房还有减按10%和增值税方面的照顾，具体口径可以看财产租赁所得个税怎么算。赠与只解决权属转移，不改变后续持有环节的纳税义务。
个税免，增值税和土地增值税一般不征，但契税不免。多数地区按3%对受赠方征收，计税价格按房屋现价核定，这是当期最实在的一笔支出。
多数城市把受赠房产计入受赠人的家庭住房套数，赠与后可能直接占用购房名额，也可能触发若干年内不得再购的限制。想用赠与绕开限购，通常行不通，还可能把子女的购房资格用掉。具体规则以当地房地产市场调控政策为准。
恰恰相反。受赠房屋的原值可以追溯到父母当年的实际购置成本，凭证齐全，不能套用“无法提供原值凭证”的核定通道，要按差额20%计算。父母当年买得越便宜、现在涨得越多，这笔税越重。
不一定。当期看，买卖的契税在首套情况下往往比赠与低，父母的增值税、个税还可能因满五唯一而免掉；长期看，买卖把子女的房屋原值抬高，将来转让时的差额小、税也小。只盯当期的税费做决定，是把最大的一项成本留给了未来。
是的。按财政部 税务总局公告2019年第74号与财税〔2009〕78号的口径，父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及承担直接抚养或者赡养义务的抚养人、赡养人之间无偿赠与房屋，对当事双方不征收个人所得税。但契税免不了，受赠方要按当地适用税率缴纳，多数地区为3%。
受赠人取得的受赠收入按“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税，税率20%，而且不得扣除任何费用，收入按房屋市场评估价或者参照市场价格确定，依据是财政部 税务总局公告2019年第74号第二条。除了个税，受赠方还要缴契税，部分情形还可能涉及土地增值税与增值税。
按国税发〔2009〕121号的口径，转让受赠房屋以转让收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本，以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额为应纳税所得额，按财产转让所得适用20%税率。由于原值可以查到，通常不能按转让收入的1%核定征收。父母早年低价买入、子女多年后高价卖出的差额越大，这笔税越重。
取决于子女会不会短期出售。只看当期，直系亲属赠与的个税为零，增值税和土地增值税一般不征，主要支出是契税，当期成本往往低于买卖过户；但如果子女短期内再把房子卖掉，受赠房产的原值仍是父母当年的购置成本，差额20%的个税可能比买卖路径高出一大截。可能短期出售的，买卖过户通常更划算。
赠与不能规避限购。多数城市把受赠房产计入受赠人的家庭住房套数，赠与后可能直接占用购房名额，也可能在若干年内被限制再购房，具体以当地限购政策为准。公证一般不是登记的强制前置条件，赠与合同同样可以办理过户，是否需要公证、需要哪些亲属关系证明材料，按当地不动产登记与税务部门的要求准备。
更新于 2026 年 10 月 6 日 ｜ 本文依据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国契税法》、财政部 税务总局公告2019年第74号、财税〔2009〕78号、国税发〔2009〕121号、财税〔2016〕36号附件3及财税字〔1995〕48号的相关口径整理。契税适用税率、受赠房屋取得时间的认定、原值扣除项目范围、限购与购房资格等事项在各地执行中存在差异，实际税费与办理口径以当地不动产登记部门和主管税务机关的实际口径为准，本文不构成税务建议。