先把答案放在前面：出租房屋、设备、车辆等财产取得的收入，属于个人所得税的“财产租赁所得”，以一个月内取得的收入为一次，每次收入不超过4000元的减除800元费用，超过4000元的减除20%的费用，再减掉出租过程中实际缴纳的税费与修缮费用（修缮费每次以800元为限），余额按20%的税率计税；个人按市场价格出租住房的，现行规定减按10%征收。真正容易出错的地方有三处：一次收入的切分方式、能扣哪几项、以及它和承租人申报的“住房租金专项附加扣除”根本不是同一件事。下面分块讲清。
判断标准是“把财产的使用权让出去，按期收钱”，财产本身没有转让。常见的几类：
不算这一类的要分清：转让土地使用权、房产、股权属于财产转让所得；把专利、商标、著作权许可他人使用属于特许权使用费所得；把资金借出取得的利息属于利息所得。三者的税率与扣除口径都不一样，混着报很容易被核减。
转租也常被问到。承租人把租入的房子再转租出去，一般仍按财产租赁所得处理，但有些地区允许以“转租收入减去支付的原租金”后的差额作为计税基础。各地口径不完全一致，转租之前先向主管税务机关确认一次，比事后更正省事。
应纳税所得额的计算分两步走，依据是《个人所得税法》第六条关于财产租赁所得的规定，以及国税发〔1994〕89号对税费与修缮费扣除的说明。
第一步，从每次收入里减掉准予扣除的项目：
第二步，减除费用，也就是常说的“800元或20%”规则：每次收入不超过4000元的，减除800元；超过4000元的，减除收入的20%。写成公式更清楚：
用哪一档，实务中看的是“每次收入”这个口径；部分地区按减除税费、修缮费之后的余额来判断，两种做法算出的结果略有出入，金额不大，实际以主管税务机关口径为准。有两点必须守住：税费和修缮费都要有凭证，不能凭估计填；修缮费扣不完可以结转，但结转的只有修缮费本身，减除费用不能重复享受。
财产租赁所得适用比例税率20%。这是《个人所得税法》第三条的法定税率，没有累进档次，无论租金多高，计税比例不变。
例外是对个人出租住房的优惠。按现行规定，个人按市场价格出租住房取得的所得，减按10%的税率征收个人所得税。注意三个限定词：个人、住房、按市场价格。出租商铺、写字楼、厂房不适用；企业出租住房也不适用；定价明显偏离市场水平、被认定为价格不合理的，优惠还能不能享受要看当地执行口径。
所以同样是月租6000元，出租住宅与出租商铺的税负正好差一倍。这也是不少房东把“住房”与“非住房”混淆、按10%申报后被要求补税的原因。
财产租赁所得的“每次”，按现行口径是一个月内取得的收入为一次。这句话落到实操上是这么用的：租期三个月、每月收3000元，就是三次收入，每次各自减800元，而不是把9000元合并起来只减20%。
反过来，如果双方约定一次性收取全年租金，或者押一付三、一次收半年，怎么切分就成了关键。多数地区的做法是把收款金额分摊到所属租赁月份，按月计算，这样每个月都能用一次减除费用和一次800元的修缮费限额；也有地区对一次性收款按收款当期处理。差额可能上千元，跨年度的租约更要注意所得归属期，签合同前先问一句当地怎么算。
还有几种常见情形：只收押金不确认租金的不算收入，押金退还时也不涉及退税；免租期内没有租金收入，自然没有对应的“每次”；代收的物业费、水电费属于代收转付，一般不计入租金收入，但合同里写的是“含物业费一口价”，这笔钱通常会被并入租金计税。
下面的算例统一假定：不考虑已缴税费与修缮费，先看税率差异带来的结果，再看修缮费的影响。
| 月租金 | 减除口径 | 应纳税所得额 | 非住房20% | 住房10% |
|---|---|---|---|---|
| 3000元 | 不超过4000元，减800元 | 2200元 | 440元 | 220元 |
| 6000元 | 超过4000元，减20%即1200元 | 4800元 | 960元 | 480元 |
| 12000元 | 超过4000元，减20%即2400元 | 9600元 | 1920元 | 960元 |
月租3000元没有超过4000元，减800元后应纳税所得额2200元。出租的是住宅，适用10%，每月税额220元；如果出租的是商铺，按20%计算是440元。全年差额2640元，差别就来自“住房”这两个字。
月租6000元超过4000元，减20%即1200元，应纳税所得额4800元。假设当月更换了水管、维修了电路，实际支出1500元，属于修缮费用，但当月最多扣800元。扣完应纳税所得额降到4000元，按10%计税是400元；剩余700元结转到下个月继续扣。若下月同样适用10%，这700元对应少缴70元。
月租12000元超过4000元，每月减2400元，应纳税所得额9600元，按10%计算每月960元。若约定一次性收取半年租金72000元，按分摊到月的做法，每月仍按960元计算，半年合计5760元；若当地按收款当期一次性处理，就要以72000元为基础减20%后适用税率，当期税负明显集中。这就是“每次”认定方式最现实的差别，也是跨年租约最容易踩坑的地方。
按《个人所得税法》第九条，支付所得的单位或者个人是扣缴义务人。落到租金这件事上，分两种场景。
承租方是单位、企业、个体工商户的，属于规范的代扣代缴场景：单位支付租金时代扣个人所得税，在次月申报期内向税务机关申报缴纳，同时开具或索取发票。出租人拿到的是税后金额，年度也不必再为这笔收入单独做什么。
承租方也是个人的，法律上个人同样是扣缴义务人，但实务中普遍由出租人自行申报。按规定，取得应税所得而没有扣缴义务人，或者扣缴义务人未按规定扣缴的，纳税人应当在取得所得的次月十五日内向税务机关报送纳税申报表并缴纳税款。财产租赁所得不并入综合所得，因此不通过年度汇算清缴结算，而是按期单独申报。
现实中的两条常见路径：一是到办税服务厅或电子税务局按次申报，带上租赁合同与身份证明；二是出租住房的，部分城市开通了委托代征或综合征收率，按租金的一定比例一并缴清增值税、附加税费、房产税和个人所得税，省去逐项计算。综合征收率各城市不同，是否适用、适用多少，以当地税务机关公布的口径为准。
这两件事名字里都带“租金”，方向恰好相反，经常被混为一谈。
| 对比项 | 财产租赁所得个税 | 住房租金专项附加扣除 |
|---|---|---|
| 纳税主体 | 出租人，也就是收租的一方 | 承租人，也就是付租的一方 |
| 所在环节 | 收入端，对租金收入征税 | 支出端，从综合所得里抵减 |
| 金额口径 | 按实际租金计算应纳税所得额 | 定额扣除，按城市分1500元、1100元、800元 |
| 计算方式 | 减税费、修缮费、800元或20%后乘税率 | 直接按月定额减应纳税所得额 |
| 适用税率 | 20%，个人出租住房减按10% | 不涉及税率，跟着个人综合所得算 |
一句话记住区别：房东收租要缴税，租客付租可以抵税，两笔钱不在同一张申报表上，也不能互相冲抵。承租人申报租金扣除，不以房东缴没缴税为前提。这两条规则的具体适用，可以分别参考住房租金扣除填报要点和个税税率表与速算扣除数。
顺带说一句，租金收入不并入个人的综合所得，不需要和工资薪金合并计算。这一点常被误解，有人担心收租会把自己推高到更高的工资税档，实际上不会。
不一样。财产租赁所得的法定税率是20%，出租商铺、写字楼、厂房都按20%计算。个人按市场价格出租住房取得的所得，现行规定减按10%征收。同一笔月租，住房和商铺的税额正好差一半。另外住房出租在增值税、房产税等环节另有优惠，是否适用要按当地口径确认。
多数地区的做法是把一次性收取的租金分摊到所属租赁月份，按月各算一次，这样每个月都能享受一次减除费用。也有地区对一次性收款在收款当期一并计算。两种口径在税负分布上差别明显，跨年度的长租约尤其容易出问题，签约前先向主管税务机关确认当地怎么处理更稳妥。
不能一次全扣。由出租人负担的、针对该出租财产实际发生的修缮费用，每次以800元为限，超过部分可以结转到下一次继续扣，直到扣完为止，前提是有实际支出凭证。装修、更换家具、提升配置这类支出不属于修缮费，不能按这个口径扣除。
支付租金的一方是扣缴义务人，承租方为单位时通常由单位代扣代缴并取得发票；承租方是个人时，实务中多由出租人自行申报。按规定，没有扣缴义务人或扣缴义务人未扣缴的，纳税人应在取得所得的次月十五日内自行申报纳税。是否必须开具发票、按什么方式缴纳，以当地税务机关的实际要求为准。
不合并。财产租赁所得属于分类所得，按次单独计算缴纳，不与工资薪金等综合所得合并，也不进入年度汇算清缴。所以收房租不会把你推高到更高的工资税率档。承租人申报的住房租金专项附加扣除是另一码事，属于支出端的定额抵减，两项互不影响。
更新于 2026 年 10 月 1 日 ｜ 依据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例、国税发〔1994〕89号关于财产租赁所得费用扣除与修缮费用扣除的相关口径整理。转租计税基础、一次性收取多年租金的所得归属、综合征收率适用等事项在各地执行中存在细节差异，实际计算与申报口径以税务主管机关实际口径为准，本文不构成税务建议。